Что такое ТСЖ? Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками недвижимого имущества одного или нескольких многоквартирных домов (МКД) с целью владения, пользования и распоряжения этим имуществом согласно жилищному законодательству. При помощи ТСЖ также осуществляется деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг лицам, проживающим в МКД, и т.д. (ст. 135 ЖК РФ). Это некоммерческая организация, которая создается жильцами и в интересах жильцов. Этим ТСЖ выгодно отличается от управляющей компании (УК), которая ведет предпринимательскую деятельность и по сути является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями. Статья 137 ЖК РФ наделяет ТСЖ следующими правами: заключать договоры на управление МКД, в том числе на содержание и ремонт общего имущества; определять бюджет на содержание и ремонт общего имущества МКД, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели товарищества согласно его уставу и главе 13 ЖК РФ; устанавливать размер платежей и взносов для собственников помещений в МКД; выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги; пользоваться кредитами; оплачивать услуги и работы, выполняемые для товарищества; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ; предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества; надстраивать и перестраивать часть общего имущества; осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия. Члены ТСЖ, как и собственники жилья, не состоящие в нем, обладают рядом прав: получать от органов управления товарищества информацию о его деятельности, обжаловать в судебном порядке решения органов управления; предъявлять требования к ТСЖ по качеству оказываемых услуг и (или) выполняемых работ; знакомиться с содержанием документов, отражающих деятельность товарищества (см. ст. 143.1 ЖК РФ).  

Как организовать ТСЖ, если в доме уже работает УК?

Создание ТСЖ производится в порядке, предусмотренном ст. 136 ЖК РФ, путем принятия решения о выборе иного способа управления домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД с целью рассмотрения вопросов о выборе способа управления и о создании ТСЖ, что отражается в протоколе общего собрания. Результаты голосования определяются большинством голосов от числа лиц, участвующих в голосовании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников. Протокол подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений. Затем ТСЖ в течение 5 дней уведомляет управляющую компанию (а также госжилинспекцию и орган муниципального жилищного контроля ) о принятом решении, регистрируется в качестве юридического лица и требует представить техническую документацию на МКД и иные документы, связанные с управлением домом по акту приема-передачи (п.п. 18, 19, 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). При государственной регистрации ТСЖ в налоговый орган представляются: заявление по форме Р 11001 (см. Приказ ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@); протокол общего собрания; устав товарищества (2 экз)., сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, и о принадлежащих им долях в праве общей собственности; документ об уплате госпошлины (4000 рублей – ст. 333.33 НК РФ). ТСЖ как юридическое лицо считается созданным с даты внесения об этом сведений в ЕГРЮЛ. Выборы председателя оформляются протоколом правления ТСЖ об избрании председателя, если его избрание не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ уставом товарищества (ч.3 ст. 147 ЖК РФ). Что грозит коммунальным должникам?

Какие споры возникают в связи с созданием ТСЖ? В судебной практике часто встречаются споры о следующем: о понуждении к передаче ТСЖ технической и иной документации на МКД, обязании направить уведомление в орган жилнадзора об исключении дома из перечня домов, являющегося приложением к лицензии на управление домами, исключить объект из перечня находящихся в управлении на официальных сайтах в силу прекращении договорных отношений с УК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2017 N Ф04-6835/2016 по делу N А45-11625/2016); о признании недействительными решений общего собрания собственников, на основании которых выбран способ управления ТСЖ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.12.2016 по делу N 33-12322/2016); о снятии начислений на содержание и ремонт общего имущества МКД от УК, которые она продолжала направлять после решения о смене способа управления на ТСЖ (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 13.03.2015 по делу N 33-1552/2015); о ликвидации неправомочно созданного ТСЖ по иску Государственной жилищной инспекции (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 21.06.2016 по делу N 33-7217/2016); о ликвидации ТСЖ, осуществлявшем деятельность с грубым нарушением закона и не предоставлявшем в уполномоченный орган документы, содержащие отчет о деятельности товарищества, а также документы о создании товарищества и о выборе способа управления (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14.01.2015 по делу N 33-134/2015А-57). Кому принадлежит подвал в МКД и как на нем заработать? (https://www.9111.ru/articles/2016-04-04/207150-komu-prinadlezhit-podval-v-mkd-i-kak-na-nem-zarabotat/) 

Как «выписать» человека из квартиры, если он там не проживает и не платит???

Одна из наиболее распространенных проблем, с которой приходится сталкиваться адвокату по жилищным спорам - снятие с регистрационного учета в жилом помещении бывших членов семьи и иных лиц, которые не проживают в нем по различным причинам. Юристам часто задают вопросы, как «выписать» человека из квартиры, если он там не проживает и не платит; как «выписать» человека из квартиры без его согласия если я собственник. Иногда не представляется возможным даже выяснить реальное местонахождение зарегистрированных в квартире лиц.  Сразу нужно отметить, что в отсутствие их согласия существует единственная возможность снятия с регистрационного учета - обращение в суд с исковым заявлением.  Снятие с регистрационного учета через суд не имеет значения, идет речь о муниципальном жилье или о жилье, находящемся в личной собственности - проблему всегда возможно решить в судебном порядке. Исключение составляют случаи, когда зарегистрированное в жилом помещении лицо является его собственником или собственником доли. В этом случае обращение в суд не будет иметь перспективы. Итак, в Вашем жилье зарегистрирован человек, который фактически в нем не проживает и его необходимо снять с регистрационного учета. При этом получить его согласие не представляется возможным. Как сформулировать требования иска? В зависимости от фактических обстоятельств существует два варианта: Признать лицо утратившим право пользования жилым помещением; Признать лицо неприоборетшим право пользования жилы помещением. Общие для первого и второго варианта обстоятельства, на которых следует сделать акцент в исковом заявлении: человек не проживает в квартире длительное время; в квартире нет его личных вещей; он не производит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Но имеются существенные различия, от которых зависит выбор способа защиты права. Ошибка может стоить отказа в удовлетворении исковых требований. Признание утратившим право пользования такой способ защиты права следует избирать, когда человек ранее вселялся в жилое помещение, проживал в нем, но по собственной инициативе выехал для постоянного проживания в другом места, забрав свои вещи, и длительное время жильем не пользуется. Важным обстоятельством является отсутствие его участия в оплате за жилищно-коммунальные услуги.  При рассмотрении данного спора у суда возникнут следующие вопросы: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении; носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный; является ли выезд из жилого помещения временным (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянным (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.); не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем; исполняет ли он обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг; приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства. При подготовке иска следует заранее обдумать ответы на эти вопросы, а также какие доказательства возможно представить в подтверждение. Таким образом, когда человек длительный период времени не проживает в жилом помещении, не пытается в него вселиться, можно сделать вывод о том, что его отсутствие в жилом помещении носит добровольный характер. При этом, если ответчик не исполняет свои обязанности по договору социального найма, не оплачивает жилищно-коммунальные услуги, указанные обстоятельства дают основания полагать, что ответчик отказался в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, в связи с чем он утратил права на жилое помещение. О признании неприобретшими право пользования. Такой способ защиты права следует избирать, когда человек никогда не вселялся в жилое помещение, и за весь период своей регистрации никаких действий, свидетельствующих о желании вселиться, не совершал. Также судом будет учтено отсутствие участия в оплате жилищно-коммунальных услуг. Поскольку право на проживание в жилом помещении возникает только после вселения в него, независимо от факта регистрации, суды при доказанности указанных выше обстоятельств признают человека неприоретшим право пользования жилым помещением, что влечет снятие его с регистрационного учета. О лицах, отказавшихся от участия в приватизации. Ранее при вынесении решения суды исходили из того, что отказавшиеся от участия в приватизации лица пожизненно сохраняют свои права в отношении приватизированного жилья, даже в том случае, если в нем не проживают. Соответственно, снять их с регистрационного учета не представлялось возможным даже в судебном порядке.  Теперь ситуация изменилась, и существует возможность снять с регистрационного учета человека, отказавшегося от участия в приватизации, если после отказа от приватизации он добровольно выехал из жилого помещения, не проживает и не платит за жилищно-коммунальные услуги длительное время, не предпринимает попыток вселиться обратно. Однако данная категория споров представляет особую сложность и требует участия в судебном процессе юриста/адвоката с опытом ведения в суде дел данной категории, который знает, как «выписать» человека из квартиры без его согласия. Таким образом, при успешном доказывании в суде обстоятельств, перечисленных в данной статье, шансы на удовлетворение иска о признании человека утратившим/неприобретшим права пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета очень высоки. Если же Вы стали ответчиком по подобному иску – опираясь на вышеприведенные вопросы, которые непременно будут рассматриваться в судебном заседании, Вы сможете продумать тактику защиты и подготовить письменные возражения на исковое заявление.  

Что входит в состав общего имущества (многоквартирными домами) МКД?

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. 

Какова структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги  

На основании статьи 154.ЖК РФ структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

   1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

   2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

   3) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

   1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

   2) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). 

Обязан ли собственник жилого помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание лифтов и мусоропроводов? 

В отличие от коммунальных услуг содержание лифта, мусоропровода и вывоз бытовых отходов, как услуги, предоставляются и потребляются вне жилого помещения. Кроме того, лифты и мусоропроводы, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса, как инженерное оборудование, неотделимое от объекта недвижимости, входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и являются общей долевой собственностью собственников помещений. Содержание общего имущества, в том числе лифта, мусоропровода, и вывоза бытовых отходов являются составной частью бремени собственников помещений по содержанию принадлежащего им имущества. Эта обязанность установлена статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.39 Жилищного кодекса РФ. 

Что входит в понятие общей площади жилого помещения? Входит ли в общую площадь жилого помещения балкон или лоджия? 

В соответствии с Жилищным кодексом РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Кому принадлежит общее имущество в многоквартирном доме? 

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. 

Кем устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме? 

Вопросы установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества (мест общего пользования) регулируются Жилищным кодексом РФ.В соответствии со ст. 156 ЖК РФ установлены следующие правила определения и установления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения (соответственно и кем определяется размер платы):Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

То есть размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается:

   1) Собственниками помещений в многоквартирном доме;

   2) Органами местного самоуправления;

   3) Органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.